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不動産融資・不動産ローン・住宅ローン に関する用語

最近は住んでいる家を売ってもローンの残債が払えず、次に購入する家の頭金も用意できないことも多い。この残債返済ローンはそんな人に対して、売る物件の残債分と購入する物件の頭金分を融資するというものである。

　多くの銀行でステップアップローン、レベルアップローン、などの商品名で出ています。通常の住宅ローンよりも融資条件が厳しく、また仲介会社の提携ローンとして用意されることが多い。

 

住宅が売れるまでの間、半年〜１年程度の短期間だけ借りるものを「つなぎ融資」という。一般の住宅ローンより、金利が高めで利息は一括払いのケースが多い。

不動産を取得しようとする者が、公的融資や自己所有不動産の売却代金を受領する以前に、工事代金や購入代金にあてるため受ける融資のことであり、特に買換えの場合、手元流動資産や余裕資金の乏しい買主が無理な買換えを目論んだものの、所有不動産の売却に手間取って、金利に追われることがある。

 

通常のローンを遡及型融資（リコースローン）というのに対し、非遡及型融資のことをノンリコースローンという。

この融資の特徴は債務履行の責任財産を対象不動産およびその収入のみに限定し、その他の財産への履行請求をおこなわないことにある。（ローン返済原資を特定の資産及びそれから生み出されるキャッシュフローのみに限定し、債務者自身に遡及しないことを約した貸付のこと）

 

特定の投資家から資金を調達して収益不動産に投資するファンドである。少数の投資家と私募ファンドの組成者による共同事業的色彩が強く、投資家のニーズにあわせて好みの不動産や好みのリスク・リターンを選択して運用可能である。最後にＪ−ＲＥＩＴに売却するケースが多く見られる。

 

借入金額を返済回数で割って出した毎回同額の元金に、残高に対する利息を上乗せして返済する方式である。毎回、一定額の元金を返済していくので、「元利均等返済」に比べて、ローン残高が確実に減っていき、トータルで支払う利息が少なくなることが最大のメリットとなる。

 

原則として、毎回の返済額（元金と利息の合計）が同じ金額になるように返済していく方式である。住宅ローンや教育ローンなどで一般的に使われている。

　毎回（多くは毎月）の返済額が同じなので、長期にわたる返済計画が立てやすいが、仕組み上、返済当初は利息の返済にあてられる割合が大きく、元金返済にあてられる割合が少ないというデメリットもある。

 

返済中のローンについて、通常の返済額とは別に、ローン残高の全額または一部を返済することを繰上返済のこと。「期間短縮型」は、現在の毎回の返済額を変えずに、残りの返済期間を短くする方法で、ローン残高が減ることによって何回分かの返済が中抜きされ、その回数分の支払利息が節約されるという仕組みとなっている。

「期間短縮型」のほうが、「返済額軽減型」よりも、繰上返済を実施した時点で、着実に支払利息の軽減分を確定することができ、効果が高いといわれている。

 

通常のローン返済額とは別に、ローン残高の一部を返済する一部繰上返済のうち、当初の返済期間を変えずに毎回の返済額を減らす方法が「返済額軽減型」である。

 

新たなローンを借入れて得た資金で、従前のローンを一括返済すること言う。従前の金利より低い金利のものに借換えることにより、支払い利息を軽減する効果が得られる。なお、公的融資は借換えには利用できないので、民間融資を利用することになる。また、同じ金融機関内では借換えできない場合もある。

　借り換えとはいえ、新規融資と同じ手続きとなるため、ローン契約書印紙代、事務取扱手数料、保証料、登記費用等の諸費用がかかるので、支払額の軽減効果があるかどうかを検討する必要がある。担保評価もその時点で行われるため、担保割れしている場合には借換えできない場合がある。

　なお、一部金融機関では、担保割れでも対応できるような借換えローンを取扱っている。また、金利が低くなるからと固定金利から変動金利または固定金利選択型に借換えた場合は、将来の金利上昇リスクを負うことになるため、現在の返済額だけではなく、最終的に利息軽減効果があるのかどうかを十分考慮の上、借換えを行う必要がある。

 

信用保証会社に保証を委託した場合に必要になる費用です。保証料は借入額が多いほど、借入期間が長いほど高くなりますが、保証会社によっても料金が異なります。借入金額3,000万円、返済期間30年の場合50万円〜70万円程度とまとまった金額になるので、ローン諸費用として予め予算に組み入れておく必要があります。返済途中で繰上返済した場合には、その分が精算され返還されます（住宅金融公庫は完済時のみ）。

　また、借入時に一括して支払う方法（外枠方式）の他、金利に保証料分を上乗せした形で支払う方法（内枠方式）を選べる場合もあります。この場合は、通常より0.2％程度金利が高くなります。保証会社に保証を委託し、債務が滞った場合は保証会社が金融機関に債務を一括返済します。但し、その後は保証会社宛ての債務が残ることになり、決して債務を免れるわけではありません。このため、最近では保証料なしというローンが登場してきており、金利のみならず保証料等諸費用も考慮した上でのローン選択をしましょう。

 

適用金利がその時点での市場金利に合わせて見直しされるローンのこと。
住宅ローンの場合は半年毎に見直しが行われ、金利は短期プライムレートに連動するものと長期プライムレートに連動するものがある。

　金利の見直しが行われても、一般的には返済額は5年間固定されており、6年目に返済額が見なおされた際でも、増幅額は25%以内とされているので、返済額については比較的家計の見通しも立てやすいが、金利が大幅に上昇している場合には、返済額の殆どが金利にまわってしまい、元本がなかなか減らない、という状況も起こり得る。

　他の金利タイプのローンと比べると一般的にその時点での金利は最も低くなるが、最終的に総支払額がいくらになるかわからない、という点で将来の貯蓄額などの予想が難しいというデメリットがある。