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不動産の投資・証券化・コンサルティング に関する用語

 

不動産コンサルティング

不動産の取引や土地活用について、不動産に関する専門家としての知識や経験を生かし、公平かつ客観的な立場から、依頼者が最善の意思決定を行えるように助言し、報酬を受ける業務をいう。

　平成４年７月、建設大臣告示により、不動産コンサルティング技能の審査・証明事業認定制度が創設された。この告示に基づき、(財)不動産流通近代化センターが、宅地建物取引主任者資格登録をした後、７年以上不動産業に従事している者を対象に不動産コンサルティング技能試験を実施し、合格者を登録するとともに、登録者に対して不動産コンサルティング技能登録証等を交付している。

　なお、登録者は、不動産特定共同事業法１７条の規定に基づく業務管理者に就任することが認められている。

 

　受託者が多数の投資家から募集した金銭信託財産を不動産投資に運用し、投資家（=受託者）に配当を支払う投資信託の形態をいう。既に、米国では不動産投資信託を制度として導入している。

　米国の不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の投資形態は、�@不動産の所有（エクイティ型=主に値上がり益を習う）、�A不動産担保貸付け（モーゲージ型）、�B両者の混合（ハイブリット型）の３種類である。
　

 

　経営基盤が脆弱な不動産会社が不動産共同投資事業を行ったことにより、事業参加者に被害が発生したことから、事業参加者の利益の保護を図るとともに、不動産共同投資事業の健全な発達に寄与するため、平成７年４月に施行された法律。

　不動産取引による収益分配を目的とする任意組合契約、共有不動産の賃貸契約およびこれに類する契約の締結等を行う者に対し、許可制とすることや、業務規制、監督などが規定されている。

 

不動産の証券化とは、概括的には、不動産に関する小口化された権利が一般多数の投資家に販売され流通することといわれるが、一義的な内容を持つ概念ではなく、ここで用いられる「証券」という言葉も証券取引法上の有価証券概念と一致するものではない。

　わが国においては昭和６２年頃から様々な観点からの議論が交わされるようになってきたものである。　一般に不動産の証券化といった場合、不動産の所有権自体が移転する形態のものをエクイティの証券化と呼び、これに対し、不動産の所有権自体が移転するのでなく、不動産を担保にした貸付債権が移転する形態のものをデットの証券化と呼び、大きくこの２つに分けて論じられることが多いようである。

　わが国においてエクイティの証券化の例といわれるものは、代表的なものとしては、不動産小口化商品があり、その他、国鉄清算事業団の土地信託方式があり、デットの証券化の例といわれるものでは、抵当証券、住宅ローン債権信託が代表的である。なお、この２つを組み合わせた類型がハイブリッド型といわれるもので、わが国では国鉄清算事業団の実施した不動産変換ローン方式の例がある。

 

投資用にマンションや戸建て住宅を購入し、その物件を賃貸している所有者(オーナー)が、賃借人の入った状態のまま他へ売却すること。入居者側からみると家主が変わることになる。

　ここ数年、急激に増えているワンルームマンションにこの種の取引が多く、購入者は新たに入居者を探す必要がないというメリットがある。

 

レバレッジ効果とは自己資金に借入金を加えて投資することにより、自己資金のみで投資したときよりもより高い投下資本収益率を得られるようにする手段である。

 

参考文献：（五訂版）不動産取引用語辞典
	京都・観光-旅行・ぶらり伏見
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