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不動産の賃貸 に関する用語

 

賃貸借

甲が乙に目的物を使用収益させ、乙が甲に賃料を支払う契約をいう（民法601条）。
建物所有を目的とする土地の賃貸借では、長期の契約期間を必要とするので、借地借家法３条は存続期間を30年以上と定めた。

　また、民法上は、土地または建物の賃借権は、それを登記しない第三者に対抗することができないが、借地借家法10条1項は、借地上の建物の保存登記をすれば借地権を、同法31条1項は、建物の引渡しがあれば、借家権を第三者に対抗することができるものとした。

 

主として建物の賃借人が、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保するため賃貸人に交付する金銭をいう（民法316条、619条2項参照）。

　このほか権利金、保証金等も授受されることがあり、その性格および内容は当事者の合意によることになるが、敷金は契約が終了して、建物等を明け渡した後に、未払賃料等があればこれを控除したうえで返還される点に特徴がある。

　賃借人は契約継続中に、敷金によって不払賃料に充当させることはできない。敷金返還請求権は建物等を明け渡したときに発生するから、賃借人の建物等の明渡しと同時履行の関係にない。また敷金には利息を付さないのが普通であり、建物等の所有権（賃貸人の地位）が移転したときは、新所有者に引き継がれる。

 

借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約をいう(民法593条以下)。

　借主は契約に返還時期の定めがあるときはその時期に、その定めがないときは契約に定めた目的に従い使用収益を終えたとき等に、目的物を返還しなければならない。使用収益の対価を支払わない(無償)という点において賃貸借と異なる。

　使用貸借には、その目的物が住宅やその敷地であっても、借地借家法(平成4年7月31日までの契約の場合は、旧借地法、旧借家法、旧建物保護法)は適用されない。親族や雇用等特殊な人的関係のある者の間で約束されるが、そういう人的関係の崩壊したときに法的紛争を生ずることが少なくない。

 

　賃貸ビルや貸倉庫などの契約で、賃料・保証金の値下げや、一定期間を無料にする方式。欧米では長期契約がほとんどなので、賃料を一定期間無料にする方式が多いが、日本の契約期間は２年間が主体であるため賃料の値下げや保証金を取らない方式が多く用いられている。

 

サブリースは、不動産管理会社と大家が物件の賃貸借契約を結び、入居者に転貸する。この場合不動産管理会社は大家に家賃保証をするシステムである。通常、家賃の８５％から９０％くらいが保証されるが、敷金・礼金は不動産管理会社が管理し、大家さんの手元には入らない。また礼金も入らない。