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不動産の鑑定評価・査定 に関する用語

 

不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準の定めるところに従い、不動産の経済価値を判定し、価額で表示することをいう。

 

「不動産の鑑定評価に関し、不動産鑑定士等の資格および不動産鑑定業について必要な事項を定め、もって土地等の適正な価格の形成に資する」ことを目的とし、昭和３８年に制定公布された法律である。

　同法によって、不動産鑑定業者の登録を受けない者が不動産の鑑定評価を業として行うことは禁止された。さらに不動産鑑定士になるための専門的知識を有するか否かの試験、登録、不動産鑑定業の登録、業務・責務、鑑定評価書の交付等が規定されている。

 

宅建業者が売却の媒介依頼を受けた不動産に関し、専門家の立場から依頼者へ助言する合理的希望価格の形成のための成約見込価格を調査・算出することをいう。

　業者は売買すべき価額について依頼者に意見を述べるときは必ず一定の標準的手法に従い、選択した取引事例を根拠として明示し、依頼を受けた不動産と比較検討して、客観性ある実際的な成約見込価格によらなければならない。この手法が価格査定マニュアルである。これに要する費用は媒介の成功報酬に含まれる(宅建業法34条の2第2項)。

 

街路からの画地の奥行距離は、画地（建物配置等）の利用効率に大きく影響を及ぼすものである。即ち、適度な奥行がなければ、建物の敷地としての効用を十分に果たすことができず、また、過度の奥行であれば、街路からの接近性が劣り建物配置等の効率面、及び用途的な利用の観点からの阻害も考えられる。

 

形状が不整形である画地は、整形地と比べて画地の利用効率が劣るものである。即ち不整形地の内で有効利用の阻害されている部分（残地）については、物置、駐輪場、庭等の用途に限定されるものであり、画地の全部を有効に活用できないという利用上の制約を受けるために減価を行うものである。

 

地域の標準的な画地面積と比較して、著しく面積の過大な土地（過大宅地）は、利用にあたって都市計画法に定める開発許可を得る必要があるが、開発にあたって、道路、公園等を建設する負担、造成に要する期間に対応する金利負担その他が存在し、減価を有する。

 

参考文献：（五訂版）不動産取引用語辞典
	京都・観光-旅行・ぶらり伏見
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